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賣厝阿明/10大預售屋常見糾紛Q&A

近年來因房價大漲,預售屋以自備款較低就可以擁有一間房子的條件,吸引許多小資族及首購族紛紛投入資金購買,然而預售屋多年來糾紛頻傳,包含文件不符、施工瑕疵、斷尾樓等問題讓其原本低頭期款的美意蜜糖變毒藥。 

阿明整理出10大預售屋常見Q&A糾紛問題,讓大家在準備出手買屋前,小心留意潛在問題,避免血本無歸。開開心心買屋,歡歡喜喜回家。

1.銷售人員說沒有合約審閱期?
 首購族身為房市小白多數缺乏房產的相關知識,被銷售人員單方面的銷售話術說服是挺常見的,若遇到銷售人員為了促成交易,告知需要訂金才能借閱契約,要記住!這是不合理的。

住商不動產林口捷運店專業經理人黃佳芸提醒,按內政部《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》第一點記載,賣方須提供至少5日的契約審閱期。消費者在無需付任何費用,就可以將合約書帶回家仔細審閱,確認合約書內容合理再簽約才是明智的行為喔!

2.預售屋逾期交屋該如何是好?
 建商通知因為建築缺工缺料,需要延期交屋可以嗎?答案是不行的。根據內政部《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》第十二項記載,除非當遇到天災地變等不可抗力,亦或是政府法令變更導致無法施工,才得以延期。

這點要特別注意的地方是即使延期,建商仍需支付萬分之五單利來給買方喔,若遇到建案延期,請務必與建商確認是否實際支付利息,保障自己應得的權益。

《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》第十二項:

十二、開工及取得使用執照期限

(一)本預售屋之建築工程應在民國__年__月__日之前開工,民國__年__月__日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施,並取得使用執照。但有下列情事之一者,得順延其期間:

1、因天災地變等不可抗力之事由,致賣方不能施工者,其停工期間。

2、因政府法令變更或其他非可歸責於賣方之事由發生時,其影響期間。

(二)賣方如逾前款期限未開工或未取得使用執照者,每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。若逾期三個月仍未開工或未取得使用執照,視同賣方違約,雙方同意依違約之處罰規定處理。

3.一屋二賣,如何保障自己權益?
 首先,我們先來瞭解一屋二賣是甚麼?簡單來說,就是建商/屋主把房子賣給第一手的買家,但在過戶前因價格波動等原因,賣給第二手的買家,且把房屋所有權登記在第二手買家身上,導致第一手買家無法依照自己的買賣契約將房子過戶到自己名下。

如果一屋二賣已成事實,第一手買家可透過民法第226條第1項請求損害賠償,同時可依照民法第256條解除契約。

若擔心一屋二賣的消費者,現今內政部《預售屋定型化買賣契約》規定中也要求建商要提供「履約保證機制」來保證消費者權益,共有五種,包含:

不動產開發信託、價金返還之保證、價金信託、同業連帶擔保及公會連帶保證。以「不動產開發信託」及「價金信託」最為常見。

《預售屋定型化買賣契約》第七項履約擔保機制詳細內文可參考如下:

xx. 不動產開發信託

由建商或起造人將建案土地及興建資金信託予某金融機構或經政府許可之信託業者執行履約管理。興建資金應依工程進度專款專用。又簽定預售屋買賣契約時,賣方應提供上開信託之證明文件或影本予買方。

xx. 價金返還之保證

本預售屋由__ (金融機構)負責承作價金返還保證。

價金返還之保證費用由賣方負擔。

賣方應提供第一項之保證契約影本予買方。

xx. 價金信託

本預售屋將價金交付信託,由__(金融機構)負責承作,設立專款專用帳戶,並由受託機構於信託存續期間,按信託契約約定辦理工程款交付、繳納各項稅費等資金控管事宜。

前項信託之受益人為賣方(即建方或合建雙方)而非買方,受託人係受託為賣方而非爲買方管理信託財產。但賣方未依約定完工或交屋者,受益權歸屬於買方。

賣方應提供第一項之信託契約影本予買方。

xx. 同業連帶擔保

本公司與依公司章程規定得對外保證之○○公司(同業同級公司)等相互連帶擔保,賣方未依約定完工或交屋者,買方可持本契約向上列公司請求完成本建案後交屋。上列公司不得為任何異議,亦不得要求任何費用或補償。

前項同業同級分級之基準,由內政部定之。

賣方應提供連帶擔保之書面影本予買方。x. 公會辦理連帶保證協定本預售屋已加入由全國或各縣市不動產開發商業同業公會辦理之連帶保證協定,賣方未依約定完工或交屋者,買方可持本契約向加入本協定之○○公司請求共同完成本建案後交屋。加入本協定之○○公司不得為任何異議,亦不得要求任何費用或補償。賣方應提供加入前項同業聯合連帶保證協定之書面影本予買方。

4.廣告不實
 當進到預售屋美輪美奐的展示中心以及精美的DM不禁就會開始想像自己未來生活美好的樣子而下定,但當遇到不肖業者廣告與實際交屋有落差時,仍要透過法律來尋求解決辦法。最好的方法是在一開始就將建商提供的DM、建案介紹、設備做紀錄,無論是拍照又或是將文宣保存,這些廣告都可以當作實憑,真有問題時就可以拿出來做依據。內政部公布《預售屋買賣定型化契約應記載不得記載事項》,其中指出「賣方應確保廣告內容之真實,本預售屋的廣告宣傳品,及其所記載的建材設備表、房屋及停車位平面圖與位置示意圖,都算是契約的一部分」,同時也提及建商「不得約定廣告僅供參考」等內容。

廣告不實不僅會違反《預售屋買賣定型化契約應記載不得記載事項》,同時也可能違反《消保法》、《公平交易法》第21條,會視情節重大與否決定裁罰的金額。

5.房地標示及停車位規格
 為了避免房地面積、停車位等的標示誤差,內政部於2012年修正《預售停車位買賣定型化契約》,明訂停車位規格尺寸只要產生誤差,買方就可依照短缺部分,請求減少價金。加上《預售停車位買賣定型化契約應記載及不得記載事項》已明確標示,賣方應確保廣告內容之真實,預售停車位的廣告宣傳品及其所記載之建材設備表、停車位平面圖與位置示意圖,皆視為契約的一部分。若標示不全或誤差等,視同違約,如果最終雙方無法達成減少價金或重劃停車位協議,則買方依照情況可主張解除契約,甚至可依《消保法》第12條主張契約違反誠信原則,與建商解除契約,即使買賣雙方有另訂停車位買賣契約書,也要以《預售屋買賣定型化契約》為基準。由於預售屋是在房屋蓋好之前就開始銷售,也因此書面合約尤其重要,房地標示及停車位尺寸等都要特別注意。

6.遇到施工瑕疵
 當交屋時注意到屋況有瑕疵時,例如牆面不平整、管線漏水等問題,仍可以告知建商請其修正,亦或是扣除部分交屋尾款。即使交屋完成,仍要將瑕疵問題全數記錄下來,把握時間與建商確認問題及其後續賠償。

依民法第365條:買受人因物有瑕疵,而得解除契約或請求減少價金者,其解除權或請求權,於買受人依第356條規定為通知後6個月問不行使,或自物之交付時起經過5年而消滅。也就是說,當遇到房屋瑕疵時消費者需盡快提出解除權或請求權,消費者在通知後的6個月內務必提起訴訟,若無,則5年內瑕疵擔保的權益則會消滅。

7.驗收
 一般建議在房屋點交的時候,要先找第三方專業人士來進行驗屋。當在驗屋交屋後時發生問題,一般預售屋須依《預售屋買賣定型化契約》規定,結構15年保固期,固定建材及設備也有保固期1年(以交屋後計算),若遇瑕疵問題,在保固期限內都可與建商協商改善。也因此在簽約時,也務必與建商洽談及釐清保固的項目及年限,保障自己在交屋後發生問題還有憑有據,可以據理力爭。

8.保固期限及範圍
 內政部在《預售屋買賣定型化契約》中有規範房屋的保固期限應是從交屋日起算,結構部分保固15年,且除能證明可歸責於買方或不可抗力因素外,賣方均應負責。在買房時要特別注意合約是否有被業者自行減少「規範項目」及降低「保固年限」,多確認清楚防患於未然。

9.建商倒閉
 因Covid-19後,缺工缺料導致營建原材料飆漲,有不少中小型建商,亦或是一案建商在財務壓力之下倒閉。若真的不幸遇到建商倒閉,消費者可考慮組成自救會向建商打團體訴訟,或向消保官申訴,請消保官出面保障消費者權利。

但最重要的還是慎選建商!選擇建商可以透過經濟部商業司商工登記網站查詢,詳細瞭解該建商的資本額、負責人等資料,亦可透過周遭人瞭解建商評價,若真的不清楚是否適合,那就先從資本額2500萬台幣的公司找起,相對比一案建商來的保險。

10.預售屋加價賣?
 當遇到建商告知屋主必須加價才可以交屋時,千萬不要傻傻的直接把差價付給建商。內政部表示,建商違約時,只有買方才有主張解除契約的權利,建商並無權主張解除契約,且不得因原材料漲價等問題加價並要求消費者吸收。

各縣市政府可依《消保法》規定調查並要求限期改善,若預期不改善最高可開罰150萬元,並按次開罰。先確認法規是否有保障,再做決定喔!

黃佳芸提醒大家特別注意,雖然預售屋的低自備款及工程款分期讓小資族或是首購族可以相對輕鬆擁有自己的房子,但也因為房子本身並未蓋好,凡事都是依照書面合約為主,不僅僅是合約內容的保障,亦或是規格的標示,都務必再三確認,避免求助無門。

多瞭解房產相關知識,幫助自己買房時可過關斬將,順利買到心儀的房子喔!

感謝 住商不動產林口捷運店專業經理人黃佳芸