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租客輕生慘成「凶宅」法官卻不判賠 專家教四招自保

包租公、包租婆是不少人羨慕的行業,但負擔的風險其實也頗高,馨傳不動產智庫執行長何世昌在其臉書專頁就提到,近10幾年來,法院有關「房客自殺,房東向繼承人求償」判決,大部份都以房東敗訴、房客繼承人免賠居多,且更關鍵的是,不同訴訟案中,法官判房東敗訴的見解幾乎已趨於一致,意味著房東民事求償成功的可能性甚低。

何世昌說,一般若是房客在房屋內自殺、或者房客外借給他人,而他人於房內自殺,房東打訴訟求償大多是依循《民法》第432條,承租人應以善良管理人之注意,保管租賃物,租賃物有生產力者,並應保持其生產力。承租人違反前項義務,致租賃物毀損、滅失者,負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益,致有變更或毀損者,不在此限。

以及《民法》第433條,承租人應以善良管理人之注意……因承租人之同居人或因承租人允許為租賃物之使用、收益之第三人應負責之事由,致租賃物毀損、滅失者,承租人負損害賠償責任。

何世昌指出,以法官的邏輯來看,雖然房客、或第三人在屋內自殺,但房子功能並無「毀損、滅失」,依然可以正常使用,只是房價下跌而已。由於房屋未構成「毀損、滅失」的要件,因此大多判房東敗訴。甚至還有法官在判決書中主張,房價下跌是「抽象損失」,並未具體反映在房價上。

另外根據《民法》第184條第1項,因故意或過失,不法侵害他人之權利者,負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法,加損害於他人者亦同。

但法官多半認為,一般人自殺並非故意侵害房東權利,且房東也無法證明自殺者為故意或有過失,因此判房東敗訴。若是患精神病者自殺,病人精神可能陷入愰忽狀態,難以證明其故意造成房價下跌。

其次,自殺也不屬於「背於善良風俗」,不構成侵權行為,數個判決書內容中皆指出,房東無法證明「房客故意自殺是為了造成房價下跌」,因此認為房東求償無據;除非,房東能夠舉證房客是故意為之。

甚至,還有法官主張自殺者是心甘情願的,沒有惡意,因此「房屋不算凶宅」。

何世昌說,因為實際上都是法官說了算;就算是歪理,當這件事成為通例後即是真理,如果房東們想避開雷包,可以考慮以下做法:

一、 購買「凶宅險」,有的保險公司沒單獨賣「凶宅險」,但「居家綜合險」內可能含有「凶宅險」。

二、租約增訂「珍愛生命條款」,有人叫作「防自殺條款」,花錢請律師擬定一段條款,大意是約定承租人應善盡管理人之責,如有違反致租賃物毀損滅失,或減損經濟價值等情事時,包括自殺求死等行為,應無條件負起賠償損害責任。

三、即使租約中增訂「珍愛生命條款」,若承租人名下無財產、且繼承人拋棄繼承,房東依然求償無門。因而,簽訂契約時可要求承租人提供連帶保證人,再增添一層保障。

四、簽訂契約時,最好將契約公證或錄影,錄影時應唸清楚增訂條款內容,確認租方暸解與同意,並請租客在增訂條款處簽名。