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凱博觀點/買越南土地廠房 七個注意

越南土地廠房交易通常有二種方式,一種為直接購買土地廠房,另一種則是透過購買公司股權間接購買土地廠房。直接購買與間接購買土地廠房其時程、租稅優惠、盡職調查、金流及稅費成本等都有所不同,各有優劣,需視情況來決定最適合的方式。凱博在此分享台商在越南以直接購買土地廠房方式,需要注意的七件事。

一、土地廠房出售需工業區開發商同意。土地使用權係向工業區開發商承租的,再出售時需要工業區開發商同意,並由工業區開發商、買方及賣方簽署三方協議。

二、工業區土地使用權轉讓管理費。工業區開發商同意出售土地使用權後,通常亦會要求依轉讓價格比例收取管理費,至於管理費由誰負擔則由買賣方雙方來決定。

三、買方向工業區開發商承租土地。三方協議簽署後,買方要重新和工業區開發商簽訂土地使用權租約,內容主要有租賃期限、租金價格、管理費、污水處理費等,買方在簽訂合同時,需留意租約內容是否和賣方之前一致。

四、公證廠房轉讓合同。因土地使用權係向工業區開發商承租,賣方無權出售,在辦理公證用的轉讓合同上的轉讓標的只有廠房,沒有土地使用權。

五、土地廠房交易包含機器設備。若該土地廠房交易有包含機器設備的轉讓,需另簽訂機器設備轉讓合同,另外,賣方機器設備原來若為免稅進口者,賣方要向海關申請繳清進口稅及增值稅後方能處分。

六、買方投資執照取得。一個位置或區域只能有一個投資項目,買方於申請投資執照前,賣方需先撤銷原投資執照,否則相關政府機關不會核准買方投資執照。

七、土地使用權及廠房過戶。土地使用權及廠房需要向當地的資源環保部門申請所有權人變更,在變更完成取得新的紅皮書後,整個土地廠房交易才算完成。

實務上直接購買越南土地廠房較間接購買為複雜,亦會有非預期狀況發生,建議台商交易前可諮詢熟悉越南土地廠房交易的專業服務機構。

(作者是凱博聯合會計師事務所越南區域總監)