詠騰工商團隊-簡玉鳳

人人身價破億!務農世家賣地 「沉默族人」永遠沉默…竟激省百萬仲介費

有錢人的世界真奇妙!新北市有一個務農家族,在祖先庇蔭下,每人都獲得許多農地,人人身價都破億,不過,每次土地買賣時,總會有幾位「沉默族人」,雖然沉默,卻也從未明確阻止親戚售地,地政士回頭一算,才驚覺事情不對勁,長期下來,這些「沉默族人」平均每人已激省約百萬元仲介費。

新北市一個家族,因早期祖先在新北市外圍務農,郊區擁有多筆土地,在政府推動捷運、高速公路、重劃下,多筆土地價值暴漲,家族後代子孫也因此人人身價破億。

該家族的土地有的被徵收,也有部分出售,後代子孫難免有「不願同意」出售祖產的人,而協辦的地政士,起初協辦過戶時,只覺得好羨慕家族身價,但辦理多筆土地後,驚覺不對勁,仔細思考,才驚覺家族「不願同意」的族人們,已省下百萬元的仲介費用。

協辦的正業地政士事務所所長鄭文在表示,由於該家族土地多屬於共有,不動產相關法規,不動產的處分以全體同意為主,若有部分不同意,則依土地法第34條之1,共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之,但其應有部分合計逾2/3者,其人數則不予計算。

另外,為了平衡權利,共有人出賣其應有部分時,其他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。

他指出,由於該家族每次出售不動產,總有固定幾人不同意,故依法告知土地即將出售,並提醒其優先購買權權益,但多次辦理後,竟發現他們才是真正的高手,而且還這樣省下了近百萬元仲介費。

鄭文在說明,土地買賣除了必須負擔的土增稅、房地合一稅,其次就是仲介費,由於祖產的土地大部分屬於舊制,若以民間4%收費標準計算,1億土地就必須支付400萬仲介費,即使多人共同負擔,以10人來說,1人也必須承擔40萬仲介費。

 
而依照內政部102年9月6日內授中辦地字第1026038384號函,共有土地不同意處分之他共有人,若與經紀業無委託關係,自無支付服務報酬之義務。

也就是說,該家族「不同意」出售的共有人,只要次次都不同意,不僅不用處理土地出售相關事宜,就連仲介費都由家族其他同意出售者承擔,而且依照法院提存流程,「不同意」出售的共有人還能優先取得價金。

鄭文在認為,這樣的情況,已然因法令不完善,變成「少數霸凌多數」的活教材,建議內政部應正視真實案例,重新檢視個案,讓投機者無所遁行,也讓土地的使用,地盡其利,而不是「少數霸凌多數」,阻礙經濟發展。