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【賣厝阿明】加裝鐵窗、新增夾層、陽台外推……都是違建!生活中常見的9種違建

台灣有許多違章建築,像是陽台外推、頂樓加蓋等。不少人為了省房租,或是因為經濟考量,會選擇租住違建。但是,你知道嗎?這些違章建築其實隱藏著一些風險。那麼什麼樣的建物算是違建呢?可以修繕嗎?一定要拆嗎?可以買賣嗎?接下來,我們就來討論違章建築究竟有哪些風險和相關問題。

一、什麼是違章建築?

二、常見的違章建築有哪些?

三、違建有哪些種類?

四、違建可以修繕嗎?

五、違建可以買賣嗎?

六、如何查詢違建?

七、違建對於生活有何不便?

同場加映-建築執照有哪些?

一、什麼是違章建築?
違章建築是指在未經政府主管機關的正式許可下,未取得相關的「建造執照」或「使用執照」,就進行興建、擴建、改建或使用的建築物。

違章建築可能違反建築法規、土地使用分區規定,或是在已經許可的法定建築範圍之外加蓋。

違章建築可能對城市規劃、建築品質、安全性等方面造成影響,因此大多數國家和地區都會制定法律法規來規範建築的合法性,並對違章建築進行處理和監管。在某些情況下,政府可能會要求拆除違章建築,以確保城市的整體發展和居住環境的質量。

可以分成三種情況:

1.違反建築法規和土地使用分區的用途,或是在已許可的法定建築上限外加蓋的建築物都屬於違章建築。

2.在不可興建的土地上蓋建築物,例如:保護區或公設保留地。

3.建築物本身符合法規,但在程序上有疏失,例如:未取得建造執照就開工。不過這種違章建築可以通過「補辦執照」和「補交稅款」合法化。

二、常見的違章建築有哪些?
1. 頂樓加蓋:在屋頂上加建超過八分之一面積突出物,形成新的居住空間或儲藏空間。

2. 陽台外推:拆除陽台外側的牆壁,將室外的陽台空間納入室內,增加室內使用面積。

3. 露台外推:在露台上加建遮蔽物、牆壁或屋頂,使露台變成更多功能的空間。

4. 騎樓外推:在騎樓(前廊)的位置上加建鐵捲門或水泥磚牆。

5. 樓中樓(夾層屋):在建築物內部的天花板和地板之間增建新的樓層,以增加空間。

6. 加裝鐵窗:從原有平面窗戶加裝鐵窗,增加晾衣或盆栽使用空間

7. 遮雨棚:在住宅門口或窗口設置遮雨棚,超過規定範圍或者達到一定面積後會被視為違法。

8. 法定空地加蓋:將法定空地面積加蓋成室內空間。這裡又分透天與集合式住宅二種型態,以透天住宅來說,因為不太影響公眾安全與行人出入,建管單位通常爭一隻眼閉一隻眼。但以集合式住宅來說,有可能牽扯到約定專用/分管協議或長年使用默認問題。

9.防火巷外推:將消防走道加蓋成為私人使用空間。

三、違建有哪些種類?
違建通常可以分成幾種不同的類型,具體取決於其違反的建築法規和規定

1. 即報即拆的違建:

包括「公共危害之違建」和「新違建」。

A. 公共危害之違建:

被相關機關認定危害消防安全或公共通行,會被立即拆除。

B. 新違建:

存在時間較短的違建,時間根據各縣市政府不同,例如台北市定義是「民國84年1月1日之後出現的才算新違建」,而台中市則是以「民國100年4月21日之後出現的才算新違建」。

2. 既存違建和舊有違建:

這些違建是已經存在一段時間,但仍違反了建築法規的建築。會被主管機關拍照存證、登記並列管,但根據違法情節可能會被暫緩拆除,存在時間也會根據地方政府的規定而有所不同。

既存違建:

比新違建早存在的違章建築,以台北市為例:指民國53年1月1日以後至民國83年12月31日以前已存在之違建。

舊有違建:

既存違建規定以前的違建,以台北市為例:指民國52年12月31日以前已存在之違建。

3. 免拆違建:

是指雖然有程序疏失,但實際上並無違反規定的建築。一些程度較輕的違建,例如鐵窗、天線、女兒牆、庭園內的假山等,可以免於拆除。

四、違建可以修繕嗎?
目前,大部分縣市仍然限制「既存違建」和「舊有違建」的修繕,而「新違建」更是不允許修繕。

1. 既存違建:不需要向縣市政府申請,但只能保持原有規模,如果擴建將超過原有違建的範圍,這部分可能會被當作「新違建」處理,需要拆除。

2. 舊有違建:需要向縣市政府申請,獲准後修繕,如果未經同意就擅自修繕的話,會被視為新違建處理。

3. 特別注意:

A.台北市政府更加嚴格,自113年起「民國83年12月31日之前的既存違建」一律不得修繕,發現後將被優先拆除。

B.違建的修繕並不保證能夠獲得政府的批准。地方政府會根據違建的情況、影響以及相關法規進行審查和決定。有些地方可能對違建的修繕持更加寬鬆的態度,而有些地方可能會較為嚴格,甚至禁止對違建進行修繕。

五、違建可以買賣嗎?
違章建築是指未經政府主管機關許可而建造和使用的建築物,其合法性受到質疑,因此在買賣方面存在一些特殊情況和風險,可以買賣情況、風險和注意事項兩個面向來討論。

1. 買賣情況

A. 所有權歸屬問題:

違章建築無法在房屋權狀上正式登記,因此在買賣時,房屋的所有權仍然歸屬於建築物建造人。買主無法在房屋權狀上確認自己對該違章建築的所有權。

B. 處分權限:

購買違章建築的買主只能獲得「事實上的處分權」,而非法定的房屋所有權。這表示在未來如果需要進行任何處理,如修繕或改建,可能需要經過建築物建造人的同意或協助。

C. 價格因素:

由於違章建築的法律風險和不確定性,其市場價值通常會較正規合法建築低。通常價格是合法建築的30%至50%,相對來說也是吸引許多人購買的因素。

2.風險和注意事項:

A. 未來拆除風險:

如果政府決定對違章建築執行強制拆除,會面臨房屋被拆除的風險,會損失投資並且無法得到相應的賠償。

B. 法律風險:

違章建築的買賣可能涉及法律風險,例如違反相關法律規定、引起法律爭議等。應該在購買前諮詢專業法律意見,以確保自己的權益受到保護。

C. 財務風險:

購買違章建築後,可能需要額外的修繕和合法化費用。而且,由於違章建築的價值較低,再次轉售可能會有較大的損失。

D. 未來交易風險:

在未來,如果希望將違章建築出售,由於違章建築的法律狀態不確定,可能會出售困難。

六、如何查詢違建?
每個縣市都有「違章建築查詢系統」的網頁,通常提供違建擁有者查詢處理進度。只要提供案件編號、地址和擁有者資訊,就可以查詢違建處理的進展情況。

七、違建對於生活有何不便?
1. 安全風險: 違章建築不符合建築標準和規範,可能導致結構不穩定、火災風險增加等安全問題。特別是地震多發地區,不合法建築較容易受損或崩塌。

2. 建築品質: 違建由於維護不足或未經妥善施工而導致建築品質不佳,進而影響居住環境的品質,例如漏水、發霉等問題。

3. 法律風險: 居住在違建內的居民可能面臨法律問題。政府有權拆除違章建築,而居民需要承擔拆除的後果,包括被迫搬遷和賠償。

4. 生活品質: 違建可能影響生活品質,例如頂樓加蓋的違建需要居民爬更多的樓梯,這對老年人或有行動不便的人會帶來困難。

5. 房屋價值: 違章建築可能影響附近房屋的價值,因為它們會被認為是降低整個社區的規模和品質。

6.修繕和維護: 如果你是違建的業主,修繕和維護可能會變得更加複雜和昂貴。需要進行許多特殊程序,才能獲得必要的許可來進行修繕工作。

同場加映-建築執照有哪些?
建築執照是在進行建築工程或相關活動時所需的合法文件,確保建築工程的合法性和安全性,包含以下:

1. 建造執照:最基本的建築執照,用於新建、增建、改建、修建等建築工程。在開始這些工程之前,需要向相關機構申請建造執照,證明了計劃符合當地的建築法規和規範。

2. 雜項執照:用於一些雜項工作物的建築,例如營業用爐、水塔、瞭望台、廣告牌等。這些工程雖然不屬於傳統的建築工程,但仍需要獲得相應的許可。

3. 使用執照:當建築工程完成後,需要申請使用執照,以證明建築物可以用於其預定的目的。使用執照確保了建築物的安全性和合法性,必須在使用建築物之前獲得這個執照。

4. 拆除執照:在拆除建築物時,需要獲得拆除執照,確保拆除工程符合安全和環保標準。